ビジネスモデル

🔷 ビジネスモデルキャンバス（BMC）
✅ このビジネスモデルが「最適解」といえる理由（簡潔に）
❌ 空き家不動産仲介が“難しい”主な理由
✅ それでもやる価値がある条件・切り口
🔄 まとめ：仲介は“手段の一部”として使うべき
✳️ 補足：なぜ不動産業者が空き家に消極的か？

🔷 ビジネスモデルキャンバス（BMC）

項目	内容
① 顧客セグメント	– 空き家を持て余す高齢者・相続者（主に60代以上） – 地方移住・Uターン希望者（30～50代ファミリー） – 収益物件を求める個人投資家・法人 – サテライトオフィス等を求める都市部企業 – 地元自治体・まちづくり協議会
② 顧客への提供価値（バリュープロポジション）	– 放置空き家を「資産」に変える – 売却・賃貸・活用の選択肢を提供 – ワンストップでリフォーム～運用まで支援 – 安価な住居＋補助金付き移住機会の提供 – 地域活性化・交流拠点化による社会的価値創出
③ チャネル	– 米原市空き家バンク連携 – 自社ウェブサイト（空き家再生ポータル） – 地元不動産業者とのネットワーク – 滋賀県の移住支援窓口や「お試し住宅」制度 – 地域セミナー・自治体イベントでのPR
④ 顧客との関係性	– 所有者向け：リスク診断＋個別活用相談（定期面談） – 移住者向け：住宅紹介～定住後フォローアップ – オーナー向け：定期報告・清掃報告書の提供 – コミュニティ支援：住民や自治会との合意形成
⑤ 収益の流れ（Revenue Streams）	– 空き家仲介手数料（売買・賃貸） – リフォーム工事受託・紹介手数料 – 管理費（月額1万円程度） – 地域交流拠点等の運営による収益（イベント・レンタル） – 補助金申請支援報酬（成果報酬型）
⑥ 主なリソース（Key Resources）	– 空き家マッチング・管理人材 – 地元工務店、鍵業者、清掃業者などの施工パートナー – 空き家診断士、宅建士、FP等の専門家 – 空き家所有者との独自ネットワーク – 米原市・滋賀県との協力関係
⑦ 主な活動（Key Activities）	– 空き家診断（インスペクション） – 活用プランの提案（売却/賃貸/改修/転用） – 補助金活用アドバイス・代行 – リフォーム・管理・清掃手配 – 地域関係者（自治会等）との調整
⑧ キーパートナー	– 米原市役所・空き家対策室 – 地元不動産会社・司法書士・建築士 – リフォーム・清掃業者 – 地域おこし協力隊、自治会、NPO団体 – 滋賀県空き家情報バンク
⑨ コスト構造	– スタッフ人件費・調査費 – 自社広報・WEB維持費 – リフォーム提案の設計費（初期負担） – 現地視察・交通費・顧客面談対応費用 – 清掃・軽作業等の外注費

✅ このビジネスモデルが「最適解」といえる理由（簡潔に）

地域課題に即したニーズベース：米原市の空き家率14.6%、高齢単身世帯増、人口流出傾向といった状況を直視し、**「空き家所有者」「移住者」「地域団体」**の3者ニーズを融合した設計。
政策連携で低リスク・高支援：市・県の補助金、空き家バンク制度との連携により、初期投資を抑えつつ高インパクトの支援型ビジネスが実現できる。
ワンストップ支援で差別化：不動産仲介＋管理＋改修＋移住支援＋地域交渉まで一気通貫で提供できる体制は、顧客満足と契約継続率の向上に直結。
将来性あり：2024年の相続登記義務化で空き家の登記明確化が進み、今後さらに空き家市場の可視化・活性化が期待される。

このモデルは、空き家を“社会課題”としてではなく“再生資源”として扱い、行政・市民・民間が三位一体となる収益モデルです。

「空き家の不動産仲介はダメか？」という問いに対して、単純に「ダメ」とは言い切れませんが、リスクが高く、差別化が難しいビジネスモデルであるのは確かです。以下、理由を分かりやすく整理します。

❌ 空き家不動産仲介が“難しい”主な理由

① 売り物にならない物件が多い

築40年以上の木造住宅は建物価値がゼロ扱いされやすい。
土地価格よりも解体費の方が高いケースも（特に古民家・狭小地）。
「売りたいけど売れない」という物件が多く、仲介報酬に結びつきにくい。

② 仲介手数料が小さい or 成約しない

1,000万円以下の売買が多く、成功報酬（最大3%+6万円）も少額。
- 例：800万円の売買 → 仲介報酬約30万円（しかも成約時のみ）
成約までに調整や調査の手間が非常に多いわりに、成約率が低い。

③ トラブル・リスクが多い

権利関係が不明（登記が未変更・相続人多数）な空き家が多い。
瑕疵責任・契約不適合などで買主からのクレームリスクが高い。
周辺住民とのトラブル・越境など、目に見えない問題も多い。

④ 価格査定が難しく、交渉が長引く

古家付き土地として扱っても、価格交渉で揉めやすい。
所有者は「愛着」「思い出」で価格を吊り上げがち（→売れ残り）。

✅ それでもやる価値がある条件・切り口

✔️ 再生・活用を前提とした「買取再販型」

仲介だけでなく、自社やパートナーが買い取り→リノベ→再販売することで利幅を確保。
補助金・リフォーム費補助制度を組み合わせて差別化できる。

✔️ 「空き家活用コンシェルジュ」型

仲介だけに留まらず、相続・登記・リフォーム・賃貸・地域調整まで包括支援。
所有者に「売る」以外の選択肢（貸す／活用する）を提示できる。

✔️ 空き家特化の「コンサル＋仲介」ハイブリッド

「空き家再生のコンサルティング料」＋「成約時仲介手数料」という2段階モデル。
実務に強い（調査・登記・建築・補助金活用）人材とのチーム組成がカギ。

🔄 まとめ：仲介は“手段の一部”として使うべき

判断	理由
❌ 「空き家仲介だけ」に依存するのは危険	単価・成約率・作業工数のバランスが悪い。
✅ 「空き家再生・利活用支援」の中に仲介を組み込むのがベスト	売却だけでなく、賃貸、改修、拠点化など多様な出口を持てる。

✳️ 補足：なぜ不動産業者が空き家に消極的か？

実際、地域の不動産会社が「空き家は割に合わない」「手を出したくない」と言う理由も上記の通りです。その穴を埋めるように、行政（空き家バンク）やNPO、移住支援団体がサポートを始めています。