米原市における住宅・空き家ビジネス関連調査

2025.07.12

ファミリー層の多い米原市と大型住宅の傾向

米原市は世帯あたり人員が多く（2018年時点で平均2.76人、2023年時点でも約2.54人）と全国平均を上回りcity.maibara.lg.jpsumai1.com、ファミリー世帯の比率が高いことが特徴です。また持ち家率は約90％に達し全国でもトップクラスseikatsu-guide.comで、多くの世帯が一戸建て住宅に居住しています（戸建て世帯数11,599に対し共同住宅世帯1,411sumai1.com）。これに伴い住宅の延べ床面積も広く、**1住宅あたり平均延べ床面積は約148㎡（約45坪）**と滋賀県内で最も大きい水準ですseikatsu-guide.com。一般的に4人家族で36坪程度（約120㎡）が目安と言われますが、米原市ではそれを上回るゆとりある住宅が多く、ファミリー層向けの大型住宅が一般的と言えます。

高齢者の住み替え傾向と資産の現金化

米原市は少子高齢化が進み、65歳以上の単身・夫婦のみ世帯が増加していますcity.maibara.lg.jphikonefudousan.com。高齢の親世帯が子供の独立後に平屋などコンパクトな住まいへ住み替える傾向が見られます。シニア夫婦二人で暮らす場合、20～24坪程度のコンパクトな平屋、ゆとりを持たせても28～30坪ほどの平屋を新築・改築する例が多いとされtakatohome.co.jp、段差のない平屋やバリアフリー住宅への需要が高まっていますthefunhouse.jp。実際、米原市でも手すり設置や段差解消といった高齢者向けリフォーム件数が増加傾向にありますhikonefudousan.com。

加えて、高齢者は自宅を売却して資産を現金化し、老後資金や介護費用に充てるケースも多く報告されています。例えば、ある70代の事例では「4LDKの持ち家を約6,000万円で売却し、約4,000万円のマンションに住み替えて差額2,000万円を老後資金に充当した」ケースがありsmiletokyo.co.jp、自宅を小さい住宅に買い替えて生じた差額を蓄えとする動きが紹介されています。こうした住み替えにより、広すぎる家を処分して生活資金を得るとともに、平屋など管理しやすい住まいに移る傾向が見られますsmiletokyo.co.jp。選択肢としては他にも「自宅を売却して賃貸住宅に移り住む（手元資金を最大化できる）」等も検討されますsmiletokyo.co.jp。米原市でも実家の処分・活用について、親が施設入居や同居となる場合に中古住宅の売却（市内中古戸建の平均成約価格は約1,200万円hikonefudousan.com）や賃貸活用（リフォーム後に賃貸に出す、企業の単身赴任向け短期賃貸にする等）の動きが見られますhikonefudousan.com。このように、高齢者世帯では大きな持ち家を手放して資産を流動化し、小規模でバリアフリーな住宅へ移る傾向が明らかです。

空き家保有リスクの高さと評価額算定の難しさ

使用されず放置された空き家を「とりあえず保有」することには多大なリスクが伴います。人が住まない家屋は劣化の進行が早く、倒壊や放火、不法侵入など防災・防犯上のリスクが高まりますhedge.guide。実際、空き家を放置すると風雨による建材の崩壊や犯罪の温床となる恐れがあり、メンテナンス不足で資産価値が大きく目減りするとも指摘されていますhedge.guide。米原市でも「空き家をそのままにすれば負の遺産、活用すれば地域の宝」とのスローガンを掲げておりcity.maibara.lg.jp、放置空き家の増加は地域にとって大きな課題となっています。

さらに空き家の評価額算定が難しい点も、保有リスクを高める一因です。市場では築古の木造住宅は価値がつかない場合が多く、一般に木造住宅は築25～30年で建物評価が0円と見なされてしまうケースが少なくありませんkobe-akiya.com。実際、多くの空き家は土地の価値のみが残存し、建物部分は解体費用がかかる分むしろマイナス評価とも言われます。このため適正な査定が難しく、売却価格の設定にも苦労する点が指摘されていますs-plushome.jpkobe-akiya.com。近年、国も既存住宅流通を促進するため、ホームインスペクション（住宅診断）等を活用して中古住宅に適切な価値を付ける取り組みを始めていますkobe-akiya.com。しかし実際には専門知識や手間がかかるため、いまだに多くの不動産事業者が建物評価0円として扱っているのが実情ですkobe-akiya.com。こうした評価難から、「空き家は下手に抱え込まず、早めに売却や仲介に転換すべき」との見方もあります。管理・活用・解体いずれも難しい場合、最終的には空き家の売却を検討すべきとする専門家意見もありsell.yeay.jp、空き家バンク等を通じて早期に次の利活用者に引き渡すことがリスク回避につながるとされています。

不動産登記における抵当権情報とプライバシー

不動産を購入する際に銀行融資を利用すると、抵当権設定登記がなされ、その債権額（融資額）が登記簿に記載されます。登記事項証明書は誰でも法務局等で取得できる公開情報であり、抵当権が設定されていれば「○○銀行 抵当権（債権額◯◯万円）」といった形で融資金額が公示されますenman-souzoku.co.jpenman-souzoku.co.jp。例えば、3,000万円の住宅ローンを組めば債権額3,000万円として登記されるため、他者に購入資金の規模を推測される可能性があります。一方、自己資金のみで不動産を購入して抵当権を設定しなければ、登記簿に融資額が残らないため、第三者に資金調達額や購入額を知られにくくなります。enman-souzoku.co.jp実際、登記簿上の抵当権の債権額は抵当権設定時点の金額であり、年月が経ってローン残高が減っていても当初額が表示されたままですenman-souzoku.co.jp。このように、融資を利用すると登記情報から資金状況が透けて見えるため、プライバシーや交渉上の観点から自己資金による購入で抵当権を付けないことを選ぶケースもあります。もっとも、ローン利用時には抵当権設定は避けられないため、一般には登記公開を気にしすぎるよりも、適切な資金計画や必要なら根抵当権の設定（極度額を設定し実際の借入額をぼかす方法）などを検討することになります。

平屋住宅のコストパフォーマンス

「高齢者は平屋に住み替える傾向がある一方で、平屋はコストパフォーマンスが悪い」との指摘について解説します。住宅建築コストの中で屋根と基礎は大きな割合を占めますが、平屋建ての場合、同じ延べ床面積なら2階建てに比べて屋根面積・基礎面積が広く必要になります。そのため坪単価（1坪あたり建築費）は平屋の方が割高になる傾向があり、概ね同規模の延べ床面積なら平屋は2階建てより1～2割ほど坪単価が高くなるとされていますshizen-ya.jpshizen-ya.jp。実際、基礎や屋根が平屋は大型化しがちで、その分の材料費・施工費が嵩むためですshizen-ya.jp。例えば延べ床30坪の家を建てる場合、2階建てなら基礎・屋根は15坪分ずつで済みますが、平屋だと基礎・屋根とも30坪分必要になる計算です。したがって平屋は構造的にコスト高となり、「贅沢な造り」と言われることもありますcleverlyhome.com。もっとも平屋には階段が無くバリアフリーで生活動線が短いという大きな利点もあり、シニア世帯には暮らしやすさというコスト以上のメリットがありますshizen-ya.jp。建築時にはこうした平屋の割高要因を念頭に置き、無駄のないプランニングや将来の増築余地を考慮することが求められます。

顧客離脱防止に寄与するサービスパートナーの重要性

空き家の利活用ビジネスや不動産管理業において、鍵交換・ハウスクリーニング・内装リフォームなどを迅速に対応できるパートナー企業の存在は、顧客満足度の向上と離脱防止に大いに役立ちます。物件の引き渡し前後に必要となる鍵の取替えや専門清掃、クロス貼替え等の軽微な修繕をワンストップで引き受けられる体制を整えておけば、オーナーや利用者は安心して任せることができます。例えば、管理会社自ら物件の清掃や維持管理に積極的に取り組み、その報告書をオーナーに提出することで信頼を高める施策が推奨されていますf-mikata.jp。定期的な清掃やゴミ置場の管理まで管理会社が率先することで他社との差別化になり、オーナーの満足度向上につながるとされていますf-mikata.jp。実際、共用部分の美観維持や入居者からの指摘への即応など「きめ細かな対応」はオーナー・入居者双方の信頼を得て契約継続率を高める効果がありますf-mikata.jpf-mikata.jp。反対に、退去後の修繕や清掃に手間取って空室期間が延びればオーナーの収益機会を逃し、不満から管理会社変更に至るリスクもあります。そうした顧客離れを防ぐためにも、鍵業者・清掃業者・内装業者とのネットワークを構築し、空き家の原状回復や小修繕に迅速に対応できる体制を整えることが重要です。これにより「任せておけば安心」との評価を得られ、長期的な顧客囲い込みにつながります。

米原市および周辺地域の空き家の実態

米原市では近年空き家が急増しており、その実態調査結果が公表されています。空き家戸数は令和2年度（2020年）時点で1,180戸にのぼりcity.maibara.lg.jp、10年前（平成19年度）には約240戸だったものが約5倍に増加した計算ですcity.maibara.lg.jp。直近の令和5年度（2023年）でも1,189戸と高止まりしており、市内住宅全体の空き家率は約14.6%に達しますseikatsu-guide.com（滋賀県平均15.0%程度hikonefudousan.com）。地域別では旧米原町エリアや山東エリアで各350戸前後と特に空き家が多く、伊吹・近江エリアでも各200戸超が確認されていますcity.maibara.lg.jp。空き家の8割はまだ活用可能な状態ですが、約4%（およそ50戸）は倒壊等の恐れがある特定空家（危険空き家）に該当する可能性があると判定されていますcity.maibara.lg.jp。また空き家所有者アンケートによると、6割以上の空き家は過去10年以内に発生したものでcity.maibara.lg.jp、急速な人口減少・高齢化に伴う住宅余剰が一因と考えられます。自治会長への調査でも**「地域内で空き家が問題となっている」自治会が約4割**にのぼりcity.maibara.lg.jp、防災・防犯・景観面で地域住民の不安が高まっている状況ですcity.maibara.lg.jp。こうした背景から、米原市では平成27年に空家等対策条例を制定、以降「空き家にしない・させない・ほっとかない」を基本理念に掲げ総合的な空き家対策を推進していますcity.maibara.lg.jpcity.maibara.lg.jp。

一方、滋賀県全体で見ると空き家率は13.6%（2018年）から15.0%（2023年）へ上昇傾向にありhikonefudousan.com、米原市のみならず地方都市共通の課題です。長浜市（18.5%）や高島市（23.0%超）など農山村部を抱える自治体で空き家率が高めですがseikatsu-guide.com、米原市も高齢単身世帯の増加や若者流出により今後も空き家増加が懸念されていますcity.maibara.lg.jp。

人口動態と移住・定住の動き

米原市の総人口は約3.7万人で、近年は年間1%前後のペースで減少しています（2020年～2023年で-3.02%sumai1.com）。一方で**世帯数は微増傾向（同期間で+1.55%）にありsumai1.com、家族世帯の縮小や単身・夫婦のみ世帯の増加で世帯規模が小さくなっていることを示しています。年齢構成を見ると65歳以上人口比率は約30%**と高く、少子高齢化が進行していますsumai1.com。生産年齢人口は57.4%、年少人口12.6%で、将来推計では2030年に3.39万人、2040年に3.03万人まで人口減少が進む見込みですsumai1.com。

人口流出入の動向では、転入者より転出者の方がやや多い傾向にあります。直近の年間転入者数は約1,218人、転出者数は1,266人とわずかながら転出超過ですsumai1.com。特に20代前後の若年層が都市部へ流出しやすく、大学進学や就職を機に米原市外へ出るケースが目立ちます。一方で、滋賀県外からのUIターンや都市圏からの移住希望者を受け入れる施策も展開されています。米原市は空き家バンク制度を活用した移住促進に積極的で、物件情報提供やマッチング支援により成果を上げていますhikonefudousan.com。実際、米原市の空き家バンク成約件数は2023年度で86件に達し、滋賀県内最多を記録していますhikonefudousan.com。滋賀県全体でも移住希望者向けの「お試し住宅」提供や移住支援金制度（起業または就業で最大100万円支給等）を用意していますが、米原市は豊かな自然環境や新幹線駅の利便性をPRし、移住定住者の獲得に努めています。近年は**「びわ湖の素（もと）」**と銘打ちブランド化した地域プロモーションも行い、UIターン希望者への情報発信を強化しています。

米原市の空き家活用支援策・補助金制度

米原市および国・県は、空き家の発生抑制や利活用促進のため様々な支援策・補助金を用意しています。主な制度を以下にまとめます。

  • 空き家・空地バンク事業：空き家所有者と利用希望者をマッチングする制度。米原市では空き家バンクへの物件登録に対し**「空家バンク登録奨励金」5万円**を支給し、登録件数の増加を図っていますseikatsu-guide.com。成約時にも行政が仲介支援を行い、前述のように県内トップクラスの成約実績を上げていますhikonefudousan.comhikonefudousan.com。
  • びわ湖の素・米原 空家リフォーム補助金：空き家バンクを通じて取得または賃貸した空き家の改修工事費を補助。工事費の2/3、上限100万円まで助成seikatsu-guide.com。老朽化した空き家の住まいへの再生を促す制度で、耐震補強や水回り改修、バリアフリー化等に活用可能です。
  • 米原市空家地域活性化活用補助金：空き家等を地域の交流拠点や体験施設等に改修する場合の補助金。工事費の2/3、上限100万円まで助成されますseikatsu-guide.com。地域のコミュニティカフェやサテライトオフィス、移住者の起業拠点などへの空き家活用を支援します。
  • 空家等除却支援補助金：旧耐震基準（昭和56年5月以前建築）の危険な空き家を除却（解体）する場合の補助金。工事費の1/3、上限20万円（一定条件下では上限40万円）を助成seikatsu-guide.comseikatsu-guide.com。特定空家の除去を促し、倒壊等の防止と跡地の有効活用を図る制度です。
  • 地域ぐるみ空き家対策支援補助金：自治会など地域団体が行う空き家の適正管理・活用活動を支援。経費の1/2、上限20万円まで補助されますseikatsu-guide.com。地域住民が協力して空き家の見回りや草木管理、利活用イベント開催等を行う取組みに対し助成するものです。
  • 滋賀県空き家活用支援策：県レベルでは、市町の空き家対策計画策定支援や、移住・就業支援金（※東京圏からの移住者に最大100万円）、空き家活用に関する相談窓口の設置などを実施しています。また、滋賀県空き家バンクのポータルサイトで県内各地の空き家情報を一括発信し、広域的なマッチングを支援していますseikatsu-guide.comhikonefudousan.com。

これらの制度により、空き家の所有者には費用負担の軽減やインセンティブ提供がなされ、利活用希望者には改修コスト支援や情報提供が行われています。例えば米原市では、前述のリフォーム補助金を活用して最大100万円の支援を受けたケースが多数あり、50代の子育て終了世帯が都市部から移住して中古空き家を再生する例も見られますhikonefudousan.com。補助金申請には要件（空き家バンク経由であること、工事内容の制限など）がありますが、上限額が比較的高額なことから移住希望者・事業者にとって魅力的な支援策となっています。

建築費・リフォーム費用の地域相場と傾向

新築建築費について、滋賀県全体の住宅建築費は全国平均と比べやや低めとも言われますが、近年の資材価格高騰により全国的に上昇傾向です。米原市は延べ床面積が大きい住宅が多いものの、土地が比較的安価なため坪単価ベースの建築費は標準的と考えられます。例えば滋賀県の注文住宅坪単価は平均約50～60万円台とも言われますが（工法や仕様により上下）、米原市でも同程度の水準でしょう。ただし平屋か2階建てか、仕様グレードや造成工事の有無で大きく異なります（平屋は先述のとおり坪当たり割高shizen-ya.jp）。一方、中古住宅の売買価格は築年や立地によって差がありますが、米原市内の中古一戸建て成約事例では平均約1,200万円とのデータがありますhikonefudousan.com。これは滋賀県内でも比較的手頃な水準で、同規模都市の彦根市（平均1,800万円前後）より安価です。ただし築古物件だと数百万円程度で売買されるものもあり、「0円空き家」（無償譲渡）のケースも散見されますcool-c.com。無償でも解体費や改修費は自己負担となるため、取得後に相応の支出が必要です。

リフォーム・リノベーション費の相場は、工事内容によって幅があります。部分的な改修（例：キッチン・浴室交換、壁紙張替えなど）であれば数十万円～数百万円程度、大規模なフルリノベーションでは500万円以上～1,000万円超になるケースもありますakiya-kaitoritai.com。例えば、空き家を賃貸物件として活用するための改装費用では、一部リフォームなら数十万～数百万円（工期1週間～1ヶ月）、耐震補強含む全面改装では1,000万円近く（工期数ヶ月）かかる例が紹介されていますakiya-kaitoritai.com。米原市のリフォーム補助金（上限100万円、2/3補助）を利用すれば自己負担を抑えられますが、それでも自己資金で数百万円程度は見込んで計画する必要があります。なお、近年は古民家再生ブームもあり、DIYや地元工務店と協力したローコスト改修の事例も増えています。地域の建築業者によれば、空き家の平均延べ床面積が約165㎡（50坪）と広いため全部を改修せず、一部空間のみリノベして利用開始する手法も取られています（使わない部屋は当面手を付けず最低限の改装で住み始める等）。総じて、空き家の改修費はケースバイケースで大きく変動しますが、「補助金など公的支援をフル活用しつつ、段階的に直す」工夫が地域ではなされています。

空き家のバリュエーション（価値評価）と対策

前述のとおり、空き家の評価額算定は老朽度合いや市場ニーズによって難しい場合があります。特に築古の木造住宅は耐震性や設備の陳腐化から評価ゼロと見做されることが多く、実質的に「土地値から解体費を引いた額」が資産価値となるケースもしばしばですkobe-akiya.com。このため、所有者にとっては納得のいく価格で売却できない・買い手が付かないという悩みがあります。対策として国土交通省はインスペクション（住宅診断）制度や既存住宅瑕疵保険の普及を進めています。中古住宅に専門家が調査報告書を付け、適切な評価額を算出する取り組みが始まっておりkobe-akiya.com、米原市でも空き家バンク成約時にインスペクション費用補助を検討しています。こうした動きにより、築年数だけで価値ゼロとするのではなく、構造躯体の健全性やリフォーム履歴なども考慮した総合的な価値評価ができる環境整備が進みつつありますkobe-akiya.com。また、不動産会社側でも空き家の適正価格を判断するノウハウが重要で、立地条件・周辺相場・再建築の可否などを踏まえ、売却か賃貸か、解体更地販売かといった最適な処分方針の提案が求められます。評価が難しい物件でも、隣地購入ニーズの掘り起こしや古民家好きへのPRなど工夫次第で活路があるため、自治体も宅建業者と連携して空き家流通促進を図っていますsogyotecho.jp。例えば、所有者不明土地問題に対しては相続登記の義務化（2024年施行）など法制度も強化されており、将来的には空き家の権利関係を明確にし市場に載せる環境も整ってくる見込みです。

不動産登記と抵当情報に関する法制度

不動産登記制度は公示性・公信力を備え、不動産の権利関係を誰でも確認できるようになっています。登記事項証明書には所有者や所在だけでなく、抵当権等の担保権情報も記載されます。具体的には抵当権者（金融機関名等）と被担保債権額および利息等の条件が公開されますenman-souzoku.co.jpsuzuyosanwa.co.jp。この仕組みにより、第三者はその不動産にどれくらいの借入金が設定されているかを知ることができます。先述のとおり、購入資金をローンに頼れば債権額＝借入額が見えてしまうため、事業者によっては抵当権が付かない形での取引（たとえば親族間売買で代金後払い＝実質的担保設定せずなど特殊ケース）を模索する場合もあります。しかし通常の売買では所有権移転時に資金決済が完了するため、抵当権を付けずに購入するには現金一括購入しか現実的ではありません。法制度上、抵当権設定は債権者保護のため不可欠であり、また登記の閲覧自体も本人以外は有料で請求しなければ見られないため、実務的には「抵当金額が知られる」ことを過度に懸念する必要はないとも言えます。なお2022年の法改正で相続登記が義務化されるなど、空き家発生抑制に向けた登記制度の整備が進められています。長年未登記だった建物も固定資産税の納税情報から所有者特定を進める仕組みが検討されており、登記制度の観点からも空き家問題への対応が図られています。

空き家再生・買取再販ビジネスの成功事例（滋賀・関西）

滋賀県内外では、空き家を再生して付加価値を付け、地域活性化や収益創出につなげた成功事例が増えてきています。米原市において特筆されるのは、前述の空き家バンクの成功です。2023年度には86件ものマッチングを成立させ、県内最多の成約実績を残しましたhikonefudousan.com。その背景には、移住希望者と地域を結ぶ取り組みや、成約後のリフォーム補助金による支援策が奏功していることが挙げられます。実際、成約者の半数以上が50代のファミリー層でhikonefudousan.com、都市部から米原市へ移り住み子育て後のセカンドライフを送るケースが目立ちます。地域ぐるみで新規移住者を歓迎する気風や、新幹線駅があり名古屋・京都へアクセスしやすい利便性が評価され、空き家バンクは地方創生のモデルケースともなっています。

また、空き家活用の具体例としては企業と自治体の協働による空き家再生が挙げられます。米原市では、民間企業が駅前の空き家をサテライトオフィス（シェアオフィス）として活用した事例がありますsogyotecho.jp。企業側が拠点探しの際に市に相談を持ちかけ、空き家バンク登録物件の中から適切な建物をマッチングしました。その後、地域自治会とも協議し合意形成を経て、改修の上でシェアオフィスとして入居したものですsogyotecho.jp。このプロジェクトは駅近立地の空き家に新たな企業ニーズを当てはめた好例であり、市の関与もあって円滑に事業化されました。今後はこの拠点を起点にさらなる空き家活用事業の展開も期待されていますpref.shiga.lg.jp。

さらに、近隣の長浜市では古民家をリノベーションして観光客向けのカフェに転用し、町の賑わい創出に成功した例がありますmurayama-seizai.com。歴史的な町家をお洒落な飲食店に再生したことで多くの訪問客を集め、地域経済に寄与していますmurayama-seizai.com。長浜市黒壁スクエア地区では第三セクターが空き店舗を買い取り修復し、ガラス工芸店や土産物店として再販する「黒壁プロジェクト」がまちづくりの成功例として有名ですmizuho-rt.co.jp。これらは空き家買取再販ビジネスの先駆けとも言えるもので、老朽建築に新たな付加価値（観光・商業価値）を与えて地域再生に結び付けた事例です。

関西圏に目を向けると、京都市では町家再生、奈良県では古民家宿泊施設への転用、大阪府では空き家を活用した多世代シェアハウスなど多彩な取り組みが見られますsogyotecho.jp。滋賀県内でも、高島市で空き家を移住者向けのシェアハウスに改装したり、守山市で民間主導の空き家リノベ塾を開催して人材育成とマッチングを図ったりといった試みが始まっていますnote.com。米原市においても、余剰住宅を単に解体・更地売却するのではなく、地域の資源として再活用する動きが広がりつつあります。行政と民間事業者、地域住民が連携し、「空き家を負の遺産で終わらせず地域の宝に変える」という理念のもとで様々なモデルケースが生まれていますcity.maibara.lg.jp。

以上のように、米原市の現状に即したデータと各論点の整理を行いました。家族構成や住宅規模の特徴、高齢者の住まい方の変化、空き家保有のリスクと評価難、融資利用時の登記情報、公費支援制度、建築・改修費の相場、そして実際の成功事例まで、総合的に把握することで、米原市で空き家ビジネスを展開する際に有益な知見が得られるでしょう。この地域特性を踏まえた戦略立案により、「空き家は放置すれば負の遺産、活用すれば地域の宝」というスローガン通りcity.maibara.lg.jp、空き家ビジネスを地域活性化と両立させることが期待されます。

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